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體面住屋權與基本建設──社會及金融機會

  • 14 一月 2022 (7 分鐘閱讀)

社會投資與表現

若說新冠肺炎危機有一個好處,那就是社會優先事項獲得正確的審視。個人健康已成為不容商榷的價值觀,國家試圖盡可能保護民眾的工作和資源,企業亦力圖確保員工的安全和價值鏈的維持。

對環境和社會問題的日益關注在這場疫情中起到促進作用,而圍繞個人和集體責任的討論則影響了公共和私營界別的反應。

這段時期亦釐清了「責任金融」的價值主張及其在社會中的作用。有許多行業、主題和理念需要重新評估──住屋權就是一個很好的例子。投資者有可能本着雙重目標行事:分配資本謀求財務回報,同時對社會問題產生正面、顯著的影響。

中產階層的興起或有利於部分房地產市場

在美國心理學家馬斯洛(Abraham Maslow)提出的經典人類需求金字塔中,住屋位於第一層:基本需求及任何家庭預算的重要一部分。早在新冠肺炎危機之前,經濟合作暨發展組織(經合組織)成員國的住屋成本便已大幅上升,租客面對的情況尤其嚴峻,因為「可負擔住屋」供不應求。

要找到可負擔得起的住屋不容易,對低收入或入息不穩的族群、年輕人、有小孩的家庭和長者來說難度就更大了,有需要就此採取行動。舉例來說,為了防止中產階層被迫搬離市中心,德國政府正試圖實施市區政策,目的是控制甚至限制國內某些地區的租金價格。

TAG Immobilien是一家德國上市房地產公司,專營租金不超過每平方米6歐元的低租金領域。TAG Immobilien在德國擁有90,000多個住宅物業,在我們看來,其增長態勢平穩,物業出租率也高。隨着2020年收入增至3.23億歐元,這家房地產公司所產生的利潤重新投入到新項目,使其能夠在波蘭等新市場中發展。1 我們認為該行業不但保留中期升值前景,還具有抗逆力且風險相對較低。

在日本,房地產價格很高。世界銀行指出,若樓房價格超過個人年薪的四倍,即認為住屋權不可負擔。根據東京房地產市場研究公司Tokyo Kantei22 的資料,日本房價收入比為8.1倍。我們認為這為Katitas提供了有利的環境,該公司專門翻新老舊物業,並以合理價格將其出售。我們相信,這家別樹一幟的營運商可以奪走傳統房地產發展商的市佔率。這類房屋一般是為了收入或退休金不再增長並因此希望盡可能地根據其需要調整開支的人群而設。

美國方面,Sun Communities是一家具發展潛力的公司,其致力在南部和中西部地區提供優質而價廉的房屋。在這些地區,低收入家庭和退休人群的人口前景依然向好。Sun Communities於全國各地擴展其流動住宅和車屋社區,在向租客和購房者提供經濟實惠的住屋選擇方面發揮着重要作用。

  • 就買入而言,一套流動住宅的價格約為美國人年收入中位數的兩倍,而一套傳統住宅的價格約為美國人年收入中位數的7倍。
  • 在租出的情況下,Sun Communities聲稱其流動住宅的租戶可以獲得比傳統租屋多25%的空間,而且每平方米價格低約51%3

在新興國家,由於上市房地產公司往往定位高檔市場,投資領域尚未完全滿足我們自訂的影響力標準,我們的投資方法因而受到規限。

為了應對住屋這一社會問題及投資於房地產,我們深信我們必須更關注企業的業務模式,而不是它們所擁有或銷售的資產。因此,住屋權或許是推動社會進步、使正視這些問題的企業增長的真正力量。

  • https://www.tag-ag.com/fileadmin/content/geschaeftsberichte/TAG-IR-GB2020_ENG_einseitig_geschuetzt.pdf
  • https://resources.realestate.co.jp/living/how-affordable-is-it-to-buy-a-home-in-japan-compared-to-other-countries/
  • Sun Communities, Investor Presentation, June 2021

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